Zmluvy
Typy zmlúv
Zmluva o sprostredkovaní (zmluva o poskytovaní realitných služieb)
Zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ (realitná kancelária) zaväzuje, že bude vyvíjaťčinnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu (kúpna zmluva, nájomná zmluva, dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve) s treťou osobou. Záujemca sa zase zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi (realitnej kancelárii) dohodnutú odplatu (províziu).
Zmluva o výhradnom poskytovaní realitných služieb
Výhradná zmluva (ďalej tiež exkluzívna zmluva) zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorením výhradnej zmluvy splnomocňuje predávajúci realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti - vlastníka nehnuteľnosti teda zastupuje iba jedna realitná kancelária. Táto zmluva býva uzatváraná na dobu určitú. Po túto dobu nemôže majiteľ nehnuteľnosti uzavrieť inú sprostredkovateľskú zmluvu ohľadom predaja danej nehnuteľnosti s inou realitnou kanceláriou ani nesmie nehnuteľnosť predať sám.
Zmluva o nevýhradnom poskytovaní realitných služieb
Nevýhradná zmluva umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá. Dnes už ale rozhodne neplatí všeobecne uznávaný názor, že čím viac realitných kancelárií nehnuteľnosť predáva, tým rýchlejšie a za vyššiu cenu sa predá - na rovnakých realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych RK na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti. Kupujúci preto vyčkáva v domnení, že cena bude ešte klesať, alebo získa pocit, že možno o cene licitovať. Táto situácia výrazne znižuje úspešnosť rýchleho predaja nehnuteľnosti a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
Výhody zmluvy o výhradnom/nevýhradnom poskytovaní realitných služieb
Výhradná zmluva
Maklér je schopný maximálne hájiť záujmy klienta (predávajúceho) a je schopný vyjednať najvyššiu možnú predajnú cenu. Maklér má istotu uskutočnenia obchodnej transakcie, preto venuje maximálnu starostlivosť, čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách. To vedie k jej rýchlejšiemu predaju. Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a popredajný servis a usiluje o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Štandardná výška provízie umožňuje maklérovi vyššie investície do propagácie nehnuteľnosti pri hľadaní potenciálneho kupca, profesionálnu kvalitu zaisťovaného servisu a poskytnutie záruk právnej služby, poistenie, úschovy kúpnych cien atď. Vysoká dôveryhodnosť ponuky (veľký záujem potencionálnych kupujúcich).
Nevýhradná zmluva
Maklér má obmedzené možnosti pre vyjednávanie o najvýhodnejšej predajnej cene. Tým, že je nehnuteľnosť v ponuke viac RK, často musí pristúpiť na nefér hru kupujúceho a ostatných RK. Maklér nemá istý výsledok (nehnuteľnosť môže byť predaná inou RK), preto do propagácie nehnuteľnosti investuje minimum finančných prostriedkov (obmedzená inzercia). Makléri rôznych RK s cieľom predať nehnuteľnosťčasto skresľujú informácie o nehnuteľnosti a zámerne znižujú predajnú cenu (neistá výška ceny nehnuteľnosti pri predaji znamená nižšiu dôveryhodnosť pre potenciálneho kupca.
Makléri rôznych RK s cieľom získať nehnuteľnosť na predaj často ponúkajú nižšie provízie (nízke investície do propagácie nehnuteľnosti, nízka kvalita poskytovaného servisu a maklérov, malé záruky). Nízka dôveryhodnosť ponuky (strach, nedôvera a malý záujem potenciálnych kupujúcich). Nehnuteľnosť sa objavuje v inzercii s rôznymi predajnými cenami, plochami a nerovnakým popisom ... Dohoda o zložení blokovacieho depozitu (rezervácia nehnuteľnosti) V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť klient podpíše so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) Dohodu o zložení blokovacieho depozitu. Zložený blokovací depozit je započítaný do prvej splátky z kúpnej ceny. Odo dňa zloženia blokovacieho depozitu je vybraná nehnuteľnosť pre klienta záväzne rezervovaná.
Budúca kúpna zmluva
Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.
Kúpna zmluva
Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam. V Kúpnej zmluve sú presne špecifikované nehnuteľnosti podľa príslušného Listu vlastníctva, výška kúpnej ceny a jej splatnosť, podmienky odovzdania nehnuteľnosti a ďalšie náležitosti podľa dohody zmluvných strán.
Zmluva o prevode vlastníctva jednotky
Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k bytovej či nebytové jednotke podľa zákona č 182/1993 Z.z. vrátane príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a pozemku. V Zmluve o prevode vlastníctva jednotky sú presne špecifikované nehnuteľnosti podľa príslušného Listu vlastníctva, výška kúpnej ceny a jej splatnosť, podmienky odovzdania nehnuteľnosti a ďalšie náležitosti podľa dohody zmluvných strán.
Dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve
Dvojstranná dohoda medzi prevodcom a nadobúdateľom o tom, že prevádzateľ na nadobúdateľa prevádza svoje členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu. V dohode je uvedená cena za prevod členských práv a povinností, splatnosť ceny a podmienky odovzdania družstevného bytu.
Nájomná zmluva
Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú. Zvláštnu úpravu má nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka (§ 685 až§ 716) a nájom nebytových priestorov upravený v samostatnom zákone č 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Právne pojmy
Bytová a nebytová jednotka v osobnom vlastníctve:
Každá bytová a nebytové jednotka má v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z svojho priameho vlastníka, ktorý je zapísaný na Liste vlastníctva. K bytovej a nebytovej jednotke tiež patrí podiel na spoločných častiach domu a pozemku. Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na bývanie. Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na inéúčely.
Družstevný byt:
Základný rozdiel oproti bytu v osobnom vlastníctve je, že vlastníkom bytu je bytové družstvo a klient je majiteľom členského podielu v bytovom družstve. S členskými právami a povinnosťami v bytovom družstve je spojené najmä právo nájmu konkrétneho družstevného bytu. Tieto členské práva a povinnosti v bytovom družstve klient prevádza alebo nadobúda ako odplatný prevod členských práv a povinností.
Rodinný dom:
Rodinný dom je stavba na bývanie, v ktorej viac ako polovica podlahovej plochy zodpovedá požiadavkám na trvalé rodinné bývanie a je na tento účel určená a v ktorej sú najviac tri samostatné byty, najviac dve nadzemné a jedno podzemné podlažie a podkrovie.
Bytový dom:
Stavba na bývanie, v ktorej viac ako polovica podlahovej plochy zodpovedá požiadavkám na trvalé bývanie a je na tento účel určená.
Pozemok:
Pozemok je časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky alebo hranicou katastrálneho územia, hranicou vlastnícku, hranicou držby, hranicou druhu pozemkov, popr. rozhraním spôsobu využitia pozemkov.
Stavebný pozemok:
Stavebným pozemkom je myslený pozemok vedený v Katastri nehnuteľností v druhu zastavaná plocha a nádvorie, ďalej pozemok rôzneho druhu, avšak určenýúzemnoplánovacou dokumentáciou obce alebo vydaným územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok skutočne zastavaný bez ohľadu na jeho stav evidovaný v Katastri nehnuteľností.
Pozemky v zjednodušenej evidencii KN:
Pozemky, ktorých hranice nie sú v teréne viditeľné, pretože sú z predchádzajúcich čias zlúčené do väčšieho pôdneho celku.
Parcela:
Pozemok, ktorý je geometricky a polohovo určený, zobrazený v katastrálnej mape a označený parcelným číslom.
Katastrálna mapa:
Podrobná polohopisna mapa veľkého merítka zobrazujúca nehnuteľnosti, udržiavaná v stálom súlade so skutočným stavom v teréne.
List vlastníctva:
Jedná sa o výpis z Katastra nehnuteľností, dokladuje vlastníctvo k uvedenej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam. V Liste vlastníctva sú zapísané prípadné vecné bremená, záložné práva a iné obmedzenia k nehnuteľnosti.
Kataster nehnuteľností:
Súbor údajov o nehnuteľnostiach v Slovenskej republike zahŕňa ich súpis a popis a ich geometrické a polohové určenie. Jeho súčasťou je evidencia vlastníckych a iných vecných práv a ďalších, zákonom stanovených práv k týmto nehnuteľnostiam.
Návrh na vklad:
Žiadosť účastníka zmluvy o vykonaní navrhovaných zmien v evidencii príslušného Katastrálneho úradu. K návrhu na vklad je v súčasnosti treba pripojiť kolok vo výške 66, - €. Správny orgán vyberie poplatok podľa tejto položky vo výške 265,50 € , ak účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľnostížiada rozhodnúť o vklade urýchlene do 15 dní.
Hypotekárny úver (Hypotéka):
Úver, ktorého splácanie vrátane príslušenstva je zaistené záložným právom k nehnuteľnosti. Slúži predovšetkým na kúpu alebo rekonštrukciu danej nehnuteľnosti. Účelom hypotekárneho úveru je investícia do nehnuteľnosti.
Stavebné sporenie:
Stavebné sporenie v Slovenskej republike vzniklo za účelom podpory riešenia bytovej situácie občanov. Jedná sa o komplexný finančný produkt poskytovaný stavebnými sporiteľňami. V rámci jeho môže klient sporiť, môže požiadať o úver zo stavebného sporenia alebo o preklenovacíúver a môže tiež využívaťštátom poskytované podpory stavebného sporenia.
Dražba:
Verejné konanie, pri ktorom sa ponúka určitá vec neurčitému počtu osôb na vopred dohodnutom mieste za účelom vydraženia tomu, kto urobí najvyššiu ponuku za predpokladu, že splní podmienky pre tento predaj stanovené v dražobnej vyhláške. Dražba môže byť dobrovoľná alebo nedobrovoľná.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov:
Vzniká uzavretím manželstva, jedná sa o majetok a záväzky manželov nadobudnuté v čase trvania manželstva. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov tvoria:
- majetok nadobudnutý niektorým z manželov alebo obidvomi spoločne počas trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, majetku nadobudnutého jedným z manželov za majetok patriaci do výlučného vlastníctva tohto manžela, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe jedného z manželov za majetok patriaci do výlučného vlastníctva tohto manžela, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jedného z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
- záväzky, ktoré niektorému z manželov alebo obom manželom spoločne vznikli za trvania manželstva, s výnimkou záväzkov týkajúcich sa majetku, ktorý patrí výhradne jednému z nich, a záväzkov, ktorých rozsah presahuje mieru primeranú majetkovým pomerom manželov, ktorý prevzal jeden z nich bez súhlasu druhého.
Obmedzenie vlastníckeho práva je vyznačený na príslušnom liste vlastníctva
Záložné právo:
Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky pre prípad, že dlh, ktorý jej zodpovedá, nebude včas splnený s tým, že v tomto prípade je možné dosiahnuť uspokojenie z výťažku speňaženia zálohy. Záložné právo prechádza s vlastníctvom nehnuteľnosti na nového nadobúdateľa.
Predkupné právo:
Predkupné právo zabezpečuje predávajúcemu, že subjekt, ktorému vec predáva, mu v prípade svojho úmyslu túto vec ďalej predať ponúkne na kúpu ako prvému. Vecné predkupné právo je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva. Spoločník nehnuteľnosti má predkupné právo priamo zo zákona.
Vecné bremeno:
Vecné bremená obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnej veci (povinný z vecného bremena) v prospech niekoho iného (oprávneného z vecného bremena) a to tak, že vlastník veci je povinný sa určitého konania zdržať, niečo strpieť alebo niečo konať. Vecné bremeno je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva. Vecné bremená prechádzajú s vlastníctvom nehnuteľnosti na nového nadobúdateľa.
Exekúcia:
Účelom exekúcie je zabezpečiť rýchlu a účinnú ochranu veriteľových práv, ktorá mu bola voči dlžníkovi priznaná vykonateľným rozhodnutím súdu alebo iným exekučným titulom. Exekúcia obmedzuje vlastníka v nakladaní s nehnuteľnosťou.
Insolvencia (Úpadok):
Neschopnosť firmy a v dnešnej dobe i občanov plniť svoje záväzky; platobná neschopnosť, trvalá nelikvidita, splatné dlhy sú vyššie ako realizovateľná hodnota aktív. Dlžník je v úpadku, ak má viac veriteľov a nie je schopný dlhšíčas plniť svoje splatné záväzky. Ak dlžník zastavil platby, má sa za to, že nie je schopný po dlhšíčas plniť svoje splatné záväzky.