Rady pre predávajúceho

Predaj nehnuteľnosti je náročnou obchodnou transakciou, ktorá sa skladá z niekoľkých procesných krokov a vyžaduje pomerne zložité právne operácie.

Spoluprácou s profesionálnym realitným maklérom môžete celý proces značne urýchliť, dosiahnuť najvyššiu možnú predajnú cenu a ušetriť si veľké množstvo starostí.

Výber realitného makléra

Nezávislé prieskumy ukazujú, že tí, ktorí využijú služby skúsených realitných maklérov, predajú svoju nehnuteľnosť za vyššiu cenu a v kratšej dobe ako tí, čo si ju predávajú sami.

Prehliadka nehnuteľnosti realitným maklérom

Prehliadka vašej nehnuteľnosti je podmienkou pre profesionálny servis. Pri odhade predajnej ceny hrá rolu nielen nehnuteľnosť ako taká (vek, stav a vybavenie), ale aj okolia (občianska vybavenosť, dopravná obslužnosť) a aktuálna ponuka nehnuteľností na predaj v danej lokalite.

Príprava nehnuteľnosti na predaj

Ešte predtým, než ponúknete svoju nehnuteľnosť na predaj, je dôležité dôkladne ju pripraviť a čo najviac zvýšiť jej atraktivitu. Váš realitný maklér vám poradí dôležité tipy a odporučí, prípadne zaistí špecialistu, ktorý sa o toto môže postarať za vás.
Nehnuteľnosť by mala pôsobiť čisto a neosobne, aby umožnila záujemcovi vlastné predstavy o možnom budúcom využitíči zariadení. Záhrady pri rodinných domoch by mali byť udržiavané. Pri fotografovaní nehnuteľnosti pre marketingové účely odporúčame odstrániť osobné predmety či rodinné fotografie.

Uzavretie sprostredkovateľskej zmluvy

Váš maklér vás starostlivo zoznámi s podmienkami spolupráce. Ak dôjde k dohode, uzavriete spolu s realitnou kanceláriou zastúpenou vaším realitným maklérom sprostredkovateľskú zmluvu. Tá zaisťuje serióznosť v priebehu obchodnej transakcie, obsahuje dohodnuté podmienky a zakladá oprávnenie makléra nehnuteľnosť ponúkať a rokovať so záujemcami.

Spracovanie predajnej prezentácie vašej nehnuteľnosti

Váš maklér spracuje profesionálnu prezentáciu vašej nehnuteľnosti pre jej marketing a pre rokovania so záujemcami. Predajná prezentácia obsahuje všetky všeobecné, ale aj technické informácie o vašej nehnuteľnosti, fotodokumentáciu, pôdorysy a ďalšie prípadné dokumenty či informácie.

Zalistovanie vašich nehnuteľnosti do systému

Od podpísania zmluvy o zastúpení je vaša nehnuteľnosť vložená do interného systému XEMAR realitná spoločnosť s.r.o.a následne potom exportovaná na všetky významné realitné servery.

Marketing nehnuteľnosti

Dôležitou súčasťou predajného plánu je na mieru zostavená inzercia vašej nehnuteľnosti. Čím menej typizovaná nehnuteľnosť, tým rozličnejšie môžu byť marketingové aktivity.

Prehliadky vašej nehnuteľnosti

Váš maklér dopredu vyberie len vhodného záujemcu o prehliadku nehnuteľnosti na základe ich kritérií a finančných možností. Tým šetrí váščas aj súkromie.

Rezervačná zmluva

V prípade, že záujemca sa za dohodnutých podmienok rozhodne pre kúpu vašej nehnuteľnosti, uzatvára s ním vaša realitná kancelária rezervačnú zmluvu (dohodu o zložení blokovacieho depozitu). Na jej základe klient skladá rezervačný poplatok (blokovací depozit). Nehnuteľnosť je tak pre záujemcov rezervovaná a zmluvné strany majúčas na prípravu Kúpnej zmluvy a prípadne na vybavenie financovania.

Kúpna zmluva / Zmluva o prevode bytovej jednotky / Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve

Zmluva, na základe ktorej dochádza k prevodu vlastníctva z predávajúceho (vás) na kupujúceho. K prechodu vlastníckeho práva dochádza zápisom do Katastra nehnuteľností, k prevodu družstevného podielu dochádza okamihom doručenia Dohody o prevode orgánu bytového družstva.

Predaj

Zmluvné strany podpíšu všetky potrebné zmluvy, vaša realitná kancelária zaistí ich podanie na Katastrálny úrad, alebo ich predloženie družstvu. Depozitárovi predloží potrebné dokumenty (originálny výpis LV), na základe ktorého je vám uvoľnená kúpna cena.

Odovzdávanie nehnuteľnosti

Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť po dobu kratšiu ako 5 rokov, musí zaplatiť daň z príjmu.

Daňové priznanie

Pri predaji je predávajúci povinný túto skutočnosť oznámiť správcovi dane z nehnuteľnosti (obecný alebo mestskýúrad) do 30 dní od rozhodnutia správy katastra o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zároveň je treba podať daňové priznanie do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia správcovi dane z nehnuteľnosti.

Daň z nehnuteľnosti sa platí pri predaji nehnuteľnosti len v prípade, že ste jej vlastníkom boli kratšie než 5 rokov pred predajom.

Kto je oslobodený od platenia dane z predaja nehnuteľnosti

Platiť daň z predaja nehnuteľnosti taktiež nemusia osoby, ktoré spĺňajú obe nasledujúce podmienky:

získali nehnuteľnosť do vlastníctva pred 1.1.2011 (teda najneskôr do 31.12.2010)
a zároveň v nej mali prihlásený trvalý pobyt najmenej 2 roky pred predajom nehnuteľnosti

Cenou nehnuteľnosti zistenú podľa osobitného predpisu sa rozumie cena platná ku dňu nadobudnutia nehnuteľnosti, t.j. ku dňu

právnych účinkov vkladu práva do Katastra nehnuteľností, ak ide o odplatný prevod nehnuteľnosti evidovaný do Katastra nehnuteľností na základe zmluvy
účinnosti zmluvy o odplatnom prevode nehnuteľnosti, ktorá nie je evidovaná v Katastri nehnuteľností
právoplatnosti listiny, ktorou sa potvrdzujú alebo osvedčujú vlastnícke práva k nehnuteľnosti

Ďalej sú od platenia dane z predaja nehnuteľnosti oslobodené príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa

nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov)
alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na príjmy, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ak sa táto zmluva uzavrela pred uplynutím 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti (alebo od jej vyradenia z obchodného majetku).

Príjmy musí daňovník zdaniť, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti (alebo vyradenia z obchodného majetku) - kvôli existencii zmluvy o budúcom predaji podpísanej pred uplynutím lehoty 5 rokov.

Tlačivá sú v elektronickej podobe k dispozícii pre stiahnutie na webových stránkach www.finance.sk v sekcii Dane a mzda » Daňové priznanie » Daň z nehnuteľnosti